Durante los últimos cinco años, el mercado inmobiliario español ha cambiado notablemente. Las viviendas con precios más bajos están desapareciendo progresivamente de la oferta, mientras que los inmuebles de mayor valor ganan protagonismo en prácticamente todas las provincias.

Según los últimos análisis del Colegio de Registradores de España y del Ministerio de Vivienda, las casas por debajo de los 200.000 € han pasado de representar más del 60 % del mercado en 2020 a menos del 38 % en 2025.
En cambio, las viviendas que superan los 500.000 € ya suponen casi una cuarta parte del total de la oferta nacional (23,5 %), duplicando su peso en solo un lustro.

Un mercado con precios en ascenso

El encarecimiento del suelo, la falta de obra nueva y la creciente demanda tanto nacional como extranjera han impulsado los precios de la vivienda en toda España.
En promedio, los precios de venta han aumentado un 45–50 % respecto a 2020, con subidas especialmente notables en regiones costeras como la Comunidad Valenciana, Andalucía y las Islas Baleares.

Los expertos explican que la vivienda más económica “vuela” en cuestión de semanas, mientras que las propiedades de gama alta permanecen más tiempo en el mercado. Esto provoca que, aunque las ventas de lujo sean menores en número, su peso en el stock total sea cada vez mayor.

Evolución por tramos de precio

• Menos de 200.000 € → bajan del 60 % al 37,6 % del total nacional.
• Entre 200.000 € y 400.000 € → suben su cuota hasta más del 30 % del mercado.
• Entre 400.000 € y 500.000 € → representan un 7,5 %, en alza constante.
• Más de 500.000 € → duplican su peso, alcanzando el 23,5 % de la oferta.

En ciudades como Madrid, Barcelona, Palma, San Sebastián o Málaga, más de la mitad de las viviendas en venta superan ya el medio millón de euros. En la Costa Blanca y la Costa Cálida, aunque el precio medio es más contenido, también se percibe una clara tendencia al alza, especialmente en zonas costeras con alta demanda internacional.

 Ciudades donde la vivienda asequible prácticamente desaparece

El descenso de las casas por debajo de 200.000 € es especialmente acusado en capitales medianas y zonas turísticas:

• Málaga: del 45 % al 11 % de la oferta total.
• Valencia: del 59 % al 22 %.
• Granada, Pontevedra y Albacete: caídas de más del 30 %.
• San Sebastián y Palma: las viviendas por debajo de 200.000 € apenas suponen el 1 % y el 4 % del mercado, respectivamente.

Por el contrario, provincias interiores como Cuenca, Teruel o Ciudad Real todavía mantienen una buena parte de su oferta en el rango más económico, aunque con descensos moderados.

 Las casas premium ganan terreno

En paralelo, el segmento de viviendas de lujo ha duplicado su peso en más de la mitad de las capitales españolas.
En Madrid, las propiedades por encima de 500.000 € ya representan más del 50 % del total de la oferta, mientras que en Barcelona rozan el 41 %.
Palma y San Sebastián lideran el ranking con más del 60 % de su stock en el tramo alto de precios.

Este auge responde a la demanda internacional, la inversión en segundas residencias y el interés creciente por zonas exclusivas cerca del mar, como Moraira, Jávea, Orihuela Costa, Los Alcázares o Cartagena, donde compradores europeos buscan propiedades con calidades superiores y vistas al Mediterráneo.

 Qué significa esto para el comprador y el vendedor

• Para compradores, el reto está en actuar con rapidez: las viviendas bien ubicadas y por debajo de los 200.000 € se venden en cuestión de días.
• Para vendedores, el escenario es favorable, sobre todo en el rango medio y alto del mercado, donde la demanda extranjera sigue creciendo y los precios mantienen tendencia al alza.
• Para inversores, las zonas costeras siguen ofreciendo rentabilidad, tanto en alquiler como en revalorización patrimonial, especialmente en la Costa Blanca y la Costa Cálida.

Tendencia general del mercado 2025

• Los precios de vivienda nueva suben un 7,8 % interanual.
• La segunda mano se encarece un 4,9 %.
• La demanda extranjera representa ya un 18–20 % de todas las operaciones en España.
• El número de hipotecas desciende ligeramente (-3 %), pero con importes medios más altos.

El mercado inmobiliario español está cambiando: las viviendas asequibles son cada vez más escasas, y el segmento medio-alto gana protagonismo.
La falta de suelo urbanizable, el coste de la construcción y la inversión extranjera consolidan un nuevo escenario donde las propiedades de valor medio y alto dominarán la próxima década.

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Vivienda de imagen: Ref. AM051-N-D
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