Comprar una parcela parece sencillo, pero la realidad es distinta

Entre un 25 % y un 35 % de los terrenos anunciados como “urbanos” en la Comunidad Valenciana y la Región de Murcia no son realmente edificables. Así lo advierten arquitectos y el COACV: cambios de calificación, suelos sin servicios o urbanizables no programados frenan proyectos cada año.

Algunos riesgos clave al comprar una parcela son presentados a continuación: 

Licencias de obra

En la Comunidad Valenciana y la Región de Murcia, el plazo legal de una licencia de obra mayor suele ser 3-6 meses, pero en la práctica se alarga fácilmente a 9-12 meses si la solicitud no está completa o el proyecto tiene errores.

Ejemplo real: según el Colegio de Arquitectos de Alicante, hasta un 40 % de las solicitudes reciben requerimientos de subsanación que paran el expediente durante semanas o meses.

Retraso típico: hipoteca aprobada pero sin poder empezar obra y gastos corriendo (IBI, mantenimiento del solar, alquiler donde vives).

Acometidas de agua y luz

Muchas parcelas que se anuncian como “urbanas” no tienen acometidas activas ni puntos de conexión cercanos.

Conectar agua y luz puede costar entre 8.000 y 15.000 €, según distancia a la red y trabajos necesarios (Iberdrola, Hidraqua y técnicos municipales confirman estos rangos).

Retraso: puede tardar 3-6 meses porque hay que pedir permisos a compañías y ayuntamiento.

Estudio geotécnico

Es el análisis del suelo para saber su resistencia y tipo. Cuesta entre 600 y 1.200 €, pero no hacerlo puede encarecer un 10-20 % la cimentación si luego se descubre que hay arcilla expansiva, rellenos o nivel freático alto.

Ejemplo: en una casa de 150 m², ese sobrecoste puede suponer 15.000-25.000 € extra en hormigón y pilotes especiales.

Normativa municipal (retranqueos, alturas, servidumbres)

Cada municipio fija distancias mínimas a lindes, altura máxima y ocupación de parcela.

Si el proyecto no cumple, el ayuntamiento exige modificarlo: hay que rehacer planos y pagar nuevas tasas.

Datos: en Alicante y Murcia, 1 de cada 4 proyectos iniciales presentados se devuelve para ajustes (dato estimado de colegios técnicos). Esto implica perder meses y honorarios de arquitecto.

Todos estos puntos son causas reales de retrasos y sobrecostes que vemos cada año. Son evitables si se hace una revisión urbanística, técnica y económica previa antes de comprar y de arrancar el proyecto.

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