Acheter un terrain semble facile — mais la réalité est tout autre

Entre 25 % et 35 % des terrains annoncés comme « urbains » dans la Communauté valencienne et la Région de Murcie ne sont pas réellement constructibles. Architectes et le COACV mettent en garde : changements de zonage, terrains sans infrastructures ou non programmés pour l’urbanisation freinent chaque année de nombreux projets.

Voici quelques risques clés liés à l’achat d’un terrain :

Permis de construction

En Communauté valencienne et en Région de Murcie, le délai légal d’un permis de construire majeur est généralement de 3 à 6 mois, mais dans la pratique il s’étend facilement à 9–12 mois si la demande est incomplète ou le projet comporte des erreurs.

Exemple réel : selon le Collège des architectes d’Alicante, jusqu’à 40 % des demandes reçoivent des rebuts pour corrections qui bloquent le dossier pendant des semaines ou des mois.

Retard typique : prêt hypothécaire accordé mais impossibilité de commencer les travaux, avec des frais qui s’accumulent (IBI, entretien du terrain, loyer de votre logement actuel).

Raccordements d’eau et d’électricité
Beaucoup de terrains annoncés comme « urbains » ne disposent pas de raccordements actifs ou de points de connexion à proximité.

Raccorder l’eau et l’électricité peut coûter entre 8 000 et 15 000 €, selon la distance au réseau et les travaux nécessaires (Iberdrola, Hidraqua et techniciens municipaux confirment ces fourchettes).

Retard : cela peut prendre 3 à 6 mois car il faut obtenir des autorisations des compagnies et de la mairie.

Étude géotechnique

C’est l’analyse du sol pour déterminer sa résistance et son type. Elle coûte entre 600 et 1 200 €, mais ne pas la faire peut augmenter le coût de fondation de 10 à 20 % si on découvre par la suite de l’argile expansive, des remblais ou un niveau phréatique élevé.

Exemple : pour une maison de 150 m², ce surcoût peut représenter 15 000 à 25 000 € supplémentaires en béton et pieux spéciaux.

Réglementation municipale (retraits, hauteurs, servitudes)
Chaque commune fixe des distances minimales aux limites, une hauteur maximale et un taux d’occupation de la parcelle.

Si le projet ne respecte pas ces normes, la mairie exige des modifications : il faut refaire les plans et payer de nouvelles taxes.

Donnée : à Alicante et Murcie, 1 projet initial sur 4 est retourné pour corrections (d’après des associations techniques). Cela se traduit par des mois perdus et des honoraires supplémentaires d’architectes.

Tous ces points sont des causes réelles de retards et de surcoûts que nous constatons chaque année. Ils sont évitables si l’on réalise une vérification urbanistique, technique et économique préalable avant l’achat et le lancement du projet.

Chez MUNFORT, nous faisons en sorte que construire soit sûr : de la validation du terrain jusqu’à la mise à disposition d’architectes internes qui adaptent votre projet à la réglementation.

Consultez nos terrains disponibles : Terrains Munfort