Een perceel kopen lijkt eenvoudig — maar de werkelijkheid is anders

Tussen de 25 % en 35 % van de percelen die in de Valenciaanse Gemeenschap en de regio Murcia als “stedelijk” worden aangeboden, blijken in werkelijkheid niet bouwrijp te zijn. Architecten en de COACV waarschuwen: bestemmingswijzigingen, grond zonder nutsvoorzieningen of niet-geprogrammeerde stedelijke ontwikkeling blokkeren jaarlijks projecten.

Hieronder enkele kernrisico’s bij het kopen van een perceel:

Bouwvergunningen

In de Valenciaanse Gemeenschap en in Murcia is de wettelijke termijn voor een grote bouwvergunning meestal 3–6 maanden, maar in de praktijk loopt dit makkelijk op tot 9–12 maanden als de aanvraag niet compleet is of het project fouten bevat.

Reëel voorbeeld: volgens het College van Architecten van Alicante krijgt tot 40 % van de aanvragen correctieverzoeken die het dossier weken of maanden stilzetten.

Typische vertraging: hypotheek goedgekeurd, maar de bouw kan niet beginnen, terwijl de kosten doorgaan (onroerendezaakbelasting, onderhoud van het perceel, huur van je huidige verblijf).

Water- en stroomaansluitingen
Veel percelen die als “stedelijk” worden gepresenteerd, hebben geen actieve aansluitingen of nabije netwerkpunten.

Een aansluiting van water en elektriciteit kan tussen € 8.000 en € 15.000 kosten, afhankelijk van de afstand tot het netwerk en de vereiste werkzaamheden (Iberdrola, Hidraqua en gemeentelijke technici bevestigen deze schattingen).

Vertraging: het kan 3–6 maanden duren omdat er vergunningen aangevraagd moeten worden bij nutsbedrijven en de gemeente.

Geotechnisch onderzoek

Dit is een bodemonderzoek om de draagkracht en bodemtype vast te stellen. Het kost tussen € 600 en € 1.200, maar zonder dit onderzoek kunnen de funderingskosten met 10–20 % oplopen als later blijkt dat er expansieve klei, ophogingen of een hoge grondwaterstand aanwezig zijn.

Voorbeeld: bij een huis van 150 m² kan die extra kost oplopen tot € 15.000–€ 25.000 in beton en speciale palen.

Gemeentelijke regelgeving (bebouwingsvrije zones, hoogtes, erfdienstbaarheden)
Elke gemeente stelt minimale afstanden tot de perceelgrens, maximale bouwhoogtes en bebouwingspercentages vast.

Als het project niet voldoet, moet het worden aangepast: je moet plannen herzien en nieuwe belastingen betalen.

Gegeven: in Alicante en Murcia wordt 1 op de 4 initiële projectvoorstellen teruggestuurd voor correcties (schatting door technische colleges). Dit leidt tot maanden vertraging en extra architectenkosten.

Al deze punten zijn reële oorzaken van vertragingen en kostenoverschrijdingen die we elk jaar zien. Ze zijn te vermijden door vooraf een stedenbouwkundige, technische en economische toets uit te voeren vóór aankoop en projectstart.

Bij MUNFORT zorgen we dat bouwen veilig verloopt: van de validatie van het perceel tot eigen architecten die jouw project aan de regelgeving aanpassen.

Bekijk onze beschikbare percelen: Munfort-percelen